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北京冬奥 会 - 大事件推动下的城市更 新 1 北大事京件推冬动奥下的会城市更新
戴德梁行大中华区研究部
2 戴德梁行大中华区研究团队
目录 大事件对举办城市发展的推动作用 促进基础设施建设的快速发展 推动片区改造提升 推动政策的创新和实施 2008 VS 2022 - 双奥之城不同发展阶段下的城市更新
两届奥运基础设施建设对比城市产业的调整及升级 奥运会加快了北京城市可持续发展进程奥运推动下的民生发展 后奥运时代的城市更新 老旧小区改造 低效产业园区与老旧厂房升级特色街区与传统商圈调整升级城市更新项目的退出 总结
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前言 大事件如大型体育赛事或大型博览会由于参与人数多、传播速度快、影响地域广，因此是推进城市发展轨迹跃迁的突变性因素。成功的城市事件可以让城市在短期内发生嬗变，极大地促进当地社会经济的发展，吸引投资和人才， 实现城市功能复兴与竞争力的提升。作为城市触媒的发生源，大事件可引发城市发生强烈的连锁反应，并具有一定的延续性。对于一个城市来说，大事件除了可以推动举办地的经济、旅游业、基础设施建设以及房地产市场的快速发展以外，也可以大幅提升举办城市的知名度并改善城市形象。
通常情况下，被称为城市大事件活动的几个特点包括：
可吸引大量游客 受到媒体的集中报道投资巨大 对城市和当地区域人口带来巨大影响
在 2008 年成功举办了夏季奥运会之后，2022 年作为第 24 届冬奥会的举办地， 北京成为有史以来的首个双奥之城。两届奥运会的举办对于北京城市的发展
和更新都起到了巨大的推动作用，由于时间相距 14 年，北京在经济、人口、城市规划和定位等方面均出现了巨大的变化。因此同 2008 年举办夏季奥运会时更注重以崭新面貌亮相世界舞台相比，2022 年北京冬奥会的举办在城市更新层面更加聚焦于北京城市的产业升级、绿色可持续发展、民生福祉以及京
津冀一体化的协同发展。同其他大事件相类似，北京的冬奥遗产将会长期影
响北京社会和经济的发展，伴随着北京日渐清晰的城市定位，北京的城市更
新借冬奥之机将会重塑整体的产业和发展格局。
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大对推举动事办作城件用市发展的
伴随着巨大的资金投入，城市大型活动往往能通过短时间的集中建设给城市带来长期利益。在城市举办的大型活动可以从多个方面对城市更新起到提升作用，如促进经济发展和城市的再生，城市交通基础设施的提升，提升城市景观、形象及全球美誉度等。
促进基础设施建设的快速发展 大事件的发生无一例外的都会在某种程度上带动城市对基础设施建设的大笔投入，在本地需求水平较低的时候提供一个超前的发展，并作为大事件的遗产在之后的城市发展中起到推动作用，成为城市发展轨迹跃迁的突变性因素。成功的城市事件可以让城市在短期内发生嬗变，极大地促进当地社会经济的发展，吸引投资和人才，实现城市功能复兴与竞争力的提升（表一）。
表一：部分城市奥运会基础设施建设
道路改善 大量酒店投放市场 公共卫生改善 海港开发 改善供水系统 建路设系一统个：新22的条道公路路和和公2 房地产业巨大发展 污水处理厂 条地下线路
重奥建运一村个，占供地102,08000公人顷以的后废使弃用 地下停车场 历史街区的修复和步行街化 新的购物中心和酒店 公共交通的改善 2 条新的高速公路
改善健康和卫生有关的项目 建设新的文化空间 - 首尔艺术中心改善水质、空气污染以及垃圾处理 修缮历史遗迹（宫殿、神社）
建路设和机3 场条的新延的长地线铁线路，47 条公交线 将城市格局从江北扩展至江南
建有设场馆15和个使新用场4馆3 ，个翻现修有设10施个现 重奥污水运组处村理和系新统码，头更（设新奥海运岸港线路），重发组 技术和电信系统的升级
注重环境的可持续性和保护 采能用源和"
绿回色收，"
设使计用原太则阳的能设和施水（回节收约）与绿色和平组织合作
来源：公开资料整理改善和加长地下地铁线路 新增国际、国内飞机航线 新建码头轻便铁路 新建奥运场馆 新引进高速电车 改扩建原有场馆 北京冬奥 会 - 大事件推动下的城市更 新 5
这其中最为显著的案例是 1964 年的东京奥 运会，彼时正值日本经济从战后快速复苏， 人口从 1945 年的 349 万猛增到 1963 年的1,000 万，城市已经难以满足经济和人口的快速发展的需求。东京奥运会的申办成功成为东京城市更新的契机。为此，日本投入了超过 30 亿美元对东京的基础设施进行了全面的改造和升级，某种程度上可以说是重建了城市。在奥运举办前期，东京新建了
22 条高速公路，两条地铁线，改善了供水系统， 兴建了大量高端酒店，开通了东海道新干线。由于对老旧房屋的拆迁导致居民对住宅需求大幅增加，房地产业在彼时开始迅猛发展， 极大地改善了居民的居住环境。同时，奥运会吸引了年轻人来到涩谷、代代木和原宿， 让这些区域至今仍是日本青年文化的中心， 并形成了办公和零售的聚集地。日本通过奥运成功的对城市功能进行全面提升和改造， 为后来的奥运举办城市，尤其是正处于上升期的发展中国家的城市提供了有益的借鉴。
大事件推动片区改造提升 城市大事件由于发生时间长，影响范围大， 因此能够受到举办国家和城市的高度重视， 形成政策和行动聚焦。同时，由于大事件的举办通常伴随着大规模场馆的建设和基础设施建设的提升，因此大事件的发生通常可以成为推动城市片区改造的催化剂。
以上海世博会为例，在世博会选址期间即确定了以推动片区改造为目标的建设方案，世博园场馆所在黄浦江两岸区域集聚了大量的棚户简屋以及不符合黄浦江边发展的重污染企业，涉及到交通运输、城市建设、纺织工业、机械工业等企业。在建设过程中，共动迁居民 18,265 户，事业单位 447 家，央企18 家，市属企业 49 家，成为上海有史以来规模最大的动拆迁项目。通过世博园的建设，
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原有的不符合上海经济及产业发展的重工业和高污染企业被迁移，棚户区居民的住房条件得
到改善，世博片区在后世博时代形成了以高端商务、会展为主的商务区，吸引了大批企业入驻， 完成了片区产业和功能的升级。
2012 年在伦敦举办的奥运会同样有效地为伦敦东区进行彻底改造创造了契机。作为伦敦最古老的运河工业区，随着伦敦产业的升级和码头文化的衰退，伦敦东区逐渐成为了伦敦污染严重的工业废墟，75% 以上的土壤遭受了汽油、石油以及重金属的重度污染，废弃多年的水道污浊不堪。在申奥成功之后，为了彻底改变伦敦东区的面貌，伦敦投资了超过 220 亿英镑对东区进行了全面改造，6,000 棵树木及超过 30 万株湿地植物被移植到奥运区域，80% 的重度污染土壤经过生物修复技术实现再利用。奥运村在奥运结束之后变身为保障性住房，而高层豪宅、酒店、写字楼和 Westfield 购物中心的修建和投入使用让伦敦东区也一跃从原来破败的工业遗址变身为伦敦最富活力和创新精神的区域。即便是在奥运过去多年之后，Stratford
区域仍在持续发展，伦敦大学学院、伦敦艺术大学时装学院、维多利亚和艾尔伯特博物馆、英 国金融行为监管局等科教文化及政府机构的入驻让该区域成为伦敦最具吸引了的区域。
大事件有助于推动政策的创新和实施 由于大事件需在特定的时间进行，因此自然为在大事件开始之前所规划的项目和活动设置了一个完成的时间节点，既定的完成时间给项目的推进带来了紧迫性。城市更新项目由于涉及政府、投资方、开发商、规划师、居民等多项主体，且利益诉求各不相同，因此城市更新项目通常推进阻力大、速度慢， 有些项目从立项到完成可能需要几年甚至十几年的时间。不过，当这些项目涉及到大事件的举办时， 政府通常可能更有动力在政策制定、实施的弹性和创新方面做出努力并取得成效。
以位于广州天河区的猎德村改造为例，自 1994 年广州公布规划建设珠江新城之后，猎德村全部农田
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被国家征用，村周边已经城市化，猎德村逐渐形成“城中村”，由于猎德村内部建筑残破且缺乏便利设施，自 20 世纪 90 年代以来，广州市政府曾多次尝试重新开发猎德村，以实现 CBD 的整体发展。2007 年猎德大桥的建设计划和 2010 年在广州举行的亚运会让猎德村改造计划变得更为紧迫，在此前提下，猎德村民和政府共同提出了创造性的自我再生模式，使项目在短时间内得以快速推进。
猎德村的改造将村庄分为三个部分，一部分地块的土地所有权由集体转为政府所有，然后在公开市场上进行商业投标。此次土地出让的 46 亿元被指定用于村庄开发，而不是法律规定的成为政府财政收入；一部分地块出租给开发商 20 年， 用于建设和运营包括五星级酒店、写字楼和大型购物中心的高端综合体。由于该综合体的所有权和下方的土地由猎德村保留，村民每年可从其运营中获得收益；第三部分的地块则为有 37 栋建筑的村民居住区。
该重建项目提升了邻里环境和村民的经济水平。广州市政府的数据显示，该村的绿地率从 5% 上升到 30%，容积率从 60% 下降到 28%。列德大桥于 2010 年 2 月通车，在 11 月亚运会开幕前， 猎德村住宅区建成。在猎德村的城中村改造中， 广州市探索出了一套更为灵活更具市场化的改造路径，不但降低了交易成本，也实现了村民、投资者及政府的多方共赢。
北京冬奥 会 - 大事件推动下的城市更 新 9 双不同奥发之展城阶段下的
2008 VS 2022
城市更新
奥运会、世博会等大型国际赛事和活动的举办为城市带来新的发展引擎。作为全球史上首个同时举办夏季及冬季奥运会的双奥之城，时隔 14 年，北京将在2022 年迎来第 23 届冬奥会。从 2001 年北京奥运会申办成功至今的 20 年中， 北京无论是在城市活力的提升、产业结构的调整、城市的定位，还是交通设施及人文、生态环境的改善上都发生了巨大的变化，也因此，由两次奥运推动的城市更新呈现出不同的侧重点。
基础设施建设
2001 年北京申奥成功之际，北京不管是从城市建设还是经济发展方面都相对落后，在基建方面同发达国家城市相比差距巨大。2001 年北京的道路里程仅为 4,312 公里，而根据东京统计年鉴的数据，同期日本东京的道路里程为 22.93 万公里，是北京的 53 倍，彼时北京的轨 图 1：北京基础设施投资及增速（2001-2020）
道交通里程仅有两条运营线路共 54 公里，而东京则已达到 276.2 公里，是北京的 5.1 倍。2001
年北京机场的旅客吞吐量为
2,418
万 人，而东京的羽田和成田机场的旅客吞吐量为8,159 万，是北京的 3.4 倍。为了迎接奥运会， 北京市从 2001 年开始对基础设施建设进行了
3,500 25
3,000 20
2,500
2,000 15
1,500
10
1,000 5 500
0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 基础设施投资（亿元）
平均增速
来源：北京统计局、戴德梁行研究部 10 戴德梁行大中华区研究团队
大量的投资，在这个阶段北京的城市更新更多的是要快速改变城市面貌，执行特点是大拆大建，从 2001 年到 2007 年，北京基础设施投资年均增幅达23.1%，远超后奥运时期的8.8% 和冬奥申请成功之后的 2.6% 的年均增速（图1）。备战夏季奥运期间，北京南站及首都机场 T3 航站楼的建成并投入使用为后来的高铁和航空业的快速发展预留了空间。2008 年北京南站仅有北京至天津的高铁列车通行，之后随着高铁的发展，北京南站的日均开行列车数由 131 列上升到 568 列，年旅客吞吐量达到了 1.5 亿人次；同时，T3 航站楼的投入使用将首都机场全年进出港旅客数量由奥运期间的5,593 万上升到 2019 年的 1.08 亿人次。可以说，2008 年奥运会的召开将北京的基础设施建设至少提前了十年，让北京向世界展示了一个崭新的现代化城市的面貌，并为北京后奥运时期经济和城市的发展奠定了良好的基础。
图 2：北京- 延庆 - 张家口高铁线路图
来源：公开资料整理、戴德梁行研究部 由于北京持续多年在城市基建方面的稳健投 入，城市基础设施逐渐完善，相较 2008 年夏季奥运会，2015 年冬奥会申办成功后并没有 在北京城区内的城市基建投资方面有显著的增长，这个阶段通过冬奥会带动的城市更新更多的是兼顾了区域经济的协同发展。由于冬奥会比赛项目的特殊性，北京冬奥会的主要场馆分布在延庆地区以及张家口崇礼地区，为此，全线长约 174 公里的京张高速铁路的通车使得乘火车从北京至延庆场馆的时间缩短至约 20 分钟，到张家口场馆约 1 小时（图 2）；同时， 连接张家口赛区至北京最便捷的公路通道延崇 高速已于 2020 年 1 月 23 日正式通车。此外， 大兴国际机场的投入使用不但极大的缓解了首都机场的压力，同时也有效辐射京津冀核心区域，进一步推进了京津冀协同发展的交通一体 化。
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奥运会推动城市产业调整及升级 城市更新的过程同产业的升级相辅相成， 随着北京城市定位的变化，城市产业结 构也逐渐从几十年前以工业为主向现今以服务业为主不断转变。截至 2020 年底， 北京第三产业增加值达 3.03 万亿元，是 图 3：北京历年GDP 走势及三产占比 40,000 2008 年的 3.3 倍，2001 年的 11.4 倍，第三产...