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浅谈房地产项目考察报告应怎样写
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两港 一 一城”建设热潮和城市化进 程 程加快促进了我区房地产市 场 场的蓬勃发展。目前房地产 业 业在我区经济发展中具有重 要要地位和作用，房地产业直 接 接税收占到总税收的 15% 左 左右，相关税收占到总税收 的 的 30%;如果加上契税收 入 入，则占到 36%。随着经 济 济的发展和城市化进程的不 断 断加快，房地产业对税收的 支 支柱作用会更加明显。
近 期 期，中央和市陆续出台了针 对 对房地产市场的调控政策， 对 对于受外部环境影响较敏感 的 的房地产业来说，政策的调 整整无疑会影响房地产市场的 发 发展。认清我区房地产市场 现 现状，客观分析政策对房地 产 产走势的影响，从而研究提 出 出相应的对策建议，对保持 我 我区房地产市场的持续健康 发 发展，具有重要意义。
一 、 、我区房地产市场发展现状 今年 1-6 月，我区房地产 业 业实现税收 5 亿元，同比增 长 长85%;房地产开发投资 完 完成亿元，其中住宅投资完 成 成 23 亿元;商品房施工面 积 积万平方米，销售 100 万 平 平方米。今年以来，我区房 地 地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增 速 速
我区近年的大开发大建 设 设态势和房地产市场的走热 使 使得房产开发商对我区房地 产 产市场前景纷纷看好。今年 上 上半年我区房地产开发仍延 续 续了去年以来的较快增长势 头 头，1-6 月，房地产开发 平 平均增速为%，具体走势见 图 图一。其中，住宅建设在房 地 地产开发投资中的地位突出 ， ，占到房地产开发全部投资 的 的 62%;商业营业用房今 年 年开发增速也持续走高，2 - -6 月累计增速分别为：% 、 、%、%、%、倍;办公楼 开 开发投资也保持了10 倍以 上 上的增速。
2、房产销售 势 势头回落明显 今年我区商 品 品房销售面积和销售额的同 比 比增速均呈逐月下降趋势， 2 2-6 月的增速走势见图二 ：
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从商品房预售情况来看 ， ，回落趋势明显。1-6 月 全 全区预售 3940 套，总面 积 积万平方米;预售套数和面 积 积数与去年同期相比分别降 低 低了%和%。出于对宏观政 策 策的观望心态，3 月份我区 商 商品房预售出现了一次明显 下 下降，4 月份仅售出 474 套 套，总面积万平方米，与 3 月 月份相比均下降了%。5 月 、 、6 月继续维持了较低的预 售 售水平，每月预售 385 套 ， ，总面积 5 万平方米左右。
3、房产平均价格持续走 高 高 虽然今年年初开始，中 央 央及市频频出台调控房地产 市 市场的有关政策，但年后， 房 房地产市场已进入快速上涨 的 的新一轮
行情，由于土地的 稀 稀缺性、百姓改善住房的实 际 际需求支撑以及“跟涨不跟 跌 跌”的投资心理等因素影响 ， ，我区房价也呈持续走高的 态 态势。
自年开始，我区房 地 地产价格以年均 20%以上 的 的速度快速提升，房价在、 、 、年分别同比上涨%、30 % %和 42%。目前，我区新 建 建商品房均价已达 5590 元 元每平方米，同比上升 20 % %;存量房均价已达 500 0 0 元每平方米，同比上升 4 7 7%。
二、近期房地产市 场 场调控政策对我区房地产市 场 场发展的影响 由于房地产 价 价格持续上涨，房地产市场 投 投机成份严重，中央将防范 房 房地产风险作为今年宏观调 控 控的重点，市也出台了多项 有 有关政策，加强对房地产业 的 的调控。中央和市的政策主 要 要通过以下几方面来调控房 市 市：
中央: ——土地供 应 应结构调整。建设部等七部 委 委出台《关于做好稳定住房 价 价格工作的意见》，规定各 地 地要根据房地产市场变化情 况 况，适时调整土地供应结构 、 、供应方式及供应时间;对 房 房价上涨过快的地方，适当 提 提高居住用地在土地供应中 的 的比例，着重增加中低价位 普 普通商品住房和经济适用住 房 房建设用地供应量;严控高 档 档住房用地供应。
——房 贷 贷利率调整。3 月 16 日， 央 央行出台了调整商业银行自 营 营性个人住房信贷政策，规 定 定对房价上涨过快城市或地 区
区，可将个人住房贷款最低 首 首付款比例由 20%提高到 3 30%，并实行住房贷款下 限 限管理，将个人住房贷款利 率 率下限水平由%提高到%。
——房地产财税政策调整 。
。国税总局、财政部、建设 部 部联合发文，规定 XX 年 6 月 月 1 日后，个人将购买不足 2 2 年的住房对外销售的，全 额 额征收营业税，同时规定凡 在 在 XX 年 6月 1 日以后购买 非 非普通住房的，按 3%全额 征 征收契税。
——房地产发 展 展目标调整。XX 年市《政 府 府工作报告》确立了”以居 住 住为主、以市民消费为主、 以 以普通商品住宅为主”的“ 三 三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调 整 整。市加强新建楼盘网上备 案案工作，于 2 月 18 日推出 “ “网上二手房”试运转，增 强 强房地产信息的透明度，并 出 出重拳打击违规炒作房产的 企 企业。
——房地产供应结 构 构调整。大力调整供应结构 ， ，加大配套商品房为主的中 低 低价普通商品房供应。XX 年 年市计划开工建设配套商品 房 房和中低价商品房各 100 0 0 万平方米。
从短期看， 宏 宏观政策的调整将对我区的 房 房地产投资建设带来直接影 响 响，从而关系到财政收入、 固 固定资产投资、第三产业增 加 加值等主要经济目标的完成 ; ;同时，平抑房价政策的出 台 台导致市场观望气氛浓重， 房 房地产市场尤其是二手房市 场 场交易量将有较大程度的萎 缩 缩，我区房地产业发展将出 现 现一定
程度的“缓刹车”效 应 应。
但从长期看，宏观政 策 策调整必将有效剔除我区房 地 地产市场中的投机因素，达 到 到抑制投机行为、规范投资 行 行为、鼓励居住消费的目的 ， ，有利于我区房地产市场的 持 持续健康发展，主要将起到 以 以下几方面的作用：
—— 合 合理控制房地产投资开发量 。
。通过调整房贷利率、税收 政 政策，减少房地产市场中的 投 投机成分，显露市场真实需 求求量，合理引导房地产投资 开 开发量。同时，通过严格土 地 地供应，有效防止过度开发 的 的情况发生。
——缓解房 地 地产业供求矛盾。通过加大 配 配套商品房和中低价商品房 的 的建设量，调整房地产供应 结 结构，满足普通老百姓的住 房 房需求，有效缓解房地产业 的 的供求矛盾。
——适度平 稳 稳房地产价格。考虑到“两 港 港一城”建设效应初显、浦 东 东板块效应显现、基础设施 建 建设加快带来的房产升值效 应 应，我区房地产价格仍将继 续 续走高，但期房限转、税收 调 调整、商品房网上登记等政 策 策办法将有效稳定过快上涨 的 的房价，使其涨幅趋于稳定 。
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三、积极应对，保持我 区 区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地 产 产市场发展基数相对较低， 近 近期又迎来“两港一城”开 发 发建设的历史性机遇，从长 远 远来看，我区房地产市场仍 将 将有比较大的发展空间。近 期 期的房地产调
控政策将使我 区 区正在发展中的房地产市场 进 进入一个调整-巩固-提高 的 的阶段，走向日趋成熟。为 保 保持我区房地产市场的持续 健 健康发展，当前要注意以下 几 几点。
1、加强房地产价 格 格监测工作 建立起科学有 效 效的房价监测和预警体系， 加 加强对房地产市场的调控， 维 维护房地产市场价格秩序， 促 促进房地产业持续健康发展 。
。重点监测土地出让价格， 新 新建商品房、存量房的交易 价 价格;当前特别要重视加强 对 对住宅类商品房价格的监测 工工作。加强房价的季度、年 度 度分析预测工作，将出让土 地 地面积、房地产开发投资额 ， ，新建商品房的开工面积、 竣 竣工面积、销售面积、空置 房 房面积及空置率，市场平均 价 价格及变动情况和原因等列 入 入分析内容。一旦发现价格 异 异常波动，及时提出预警建 议 议。
2、加强房地产项目 的 的跟踪管理工作 建立房地 产 产项目的跟踪联系网络，及 时 时反馈项目的进展情况，以 便 便发现问题、协调问题、解 决 决问题。确保房地产企业根 据 据政府年度土地供应计划经 营 营房地产开发项目，并按照 统统一招标、拍卖和挂牌的方 式 式来取得土地使用权，同时 ， ，严格对房地产企业有关用 地 地、立项、规划、建设和销 售 售手续的办理。把好房地产 项 项目的市场准入关，严格审 查 查房地产开发企业的资质条 件 件，对抽逃注册资本金、项 目 目资本金，无证或超范围从 事 事房地产开发经营的行为， 要 要依法严厉打击。
3、有 计 计划有步骤的规划房地产开 发 发 结合我区经济发展和城 镇 镇建设总体规划来开发房地 产 产，根据轨道交通等基础设 施 施建设来编制房地产开发计 划 划，合理预留开发空间，以 达 达到通过城市规划来引导房 地 地产开发，带动经济发展的 良 良好效果。加强对房地产市 场 场的监控，通过房地产市场 的 的信息透明化，培育和发挥 房 房地产行业协会的作用，引 导 导房地产企业掌握市场状况 ， ，根据市场运行状况合理安 排 排开发计划。
4、合理引 导 导住房主体需求 中低收入 职 职工、新增的城镇职工、城 市 市化推进的人群、进城务工 的 的农民工、城镇中的困难家 庭 庭是社会上的住房主体需求 。
。为满足这部分需求，市政 府 府今年大力推进配套商品房 和和中低价商品房两类住房建 设 设，同时加大廉租房的建设 力 力度。我区要以此为契机， 积 积极引导商品房开发向普通 住 住宅建设倾斜，改善住宅供 应 应，完善住宅功能，提高住 宅 宅质量。同时，结合我区开 发 发建设和城市化进程实际， 引 引导居民对住房的理性消费 ， ，推动主体需求的合理化。
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