下面是小编为大家整理的不动产与不动产价格,供大家参考。
第一章
不动产与不动产价格
重点提示：
本章为不动产的基础概念部分。
着重介绍了不动产的定义、 特征， 不动产价格的概念、 分类以及不动产价格的影响因素。
第一节
不动产
一、 不动产概念
1． 不动产的定义 关于不动产的定义有很多种。
在民法中， 将财产（或称为物）
分为动产和不动产两类（柴强， 2001）
。
如法国民法典第五百一十六条规定：
“一切财产， 或为动产， 或为不动产。
” 对动产和不动产而言， 通常是以财产能否自由移动为依据进行划分的。
相对于动产来说， 不动产的主要特征表现在它不能移动， 或者虽然可以移动， 但移动后会破坏它的完整性、 使用价值及功能， 或者会带来明显的经济损失。
关于不动产的界定， 日本民法典第八十六条规定：
“土地及其定着物为不动产。
” 意大利民法典第八百一十二条则详细规定：
“土地、 泉水、 河流、 树木、 房屋和其他建筑物， 即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。
固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨房、 浴场、 以及漂浮在水面上的建筑视为不动产。
”中国大陆有关立法中， 也使用了不动产的概念， 如《中华人民共和国担保法》 第九十二条规定：
“本法所称不动产是指土地以及房屋、 林木等地上建筑物。
”
本课程的定义是：
不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、 形状改变而造成经济损失的财产。
2． 不动产实物与权益
（1）
不动产实物
①土地
关于土地， 人们有各种不同的认识， 其中最有代表性的观点有三种。
第一种观点认为土地是指地球表面的陆地。
第二种观点认为土地不仅包含地球表面的陆地， 也包含水域，是由地貌、 土壤、 岩石、 水文、 气候、 植被等要素组成的自然历史综合体。
第三种观点认为土地是自 然物、 自 然力或自 然资源， “ 经济学上的土地是侧重于大自 然所赋予的东西。
” 它“指的是自然的各种力量， 或自然资源。
” “不仅指土地的表面， ……还包括地面上下的东西。
” （伊利、 莫尔豪斯， 中译本， 1982）
②建筑物
建筑物是指人工将建筑材料、 建筑构配件和设备等营造而成的整体， 包括房屋和构筑物两大类。
房屋指建筑物中具有完善的维护结构、 能够遮风避雨， 并可供人类在其内直接从事生产和生活等活动的空间场所。
构筑物指房屋以外的建筑物， 人们一般不能在其内直接从事生产和生活等活动， 如烟囱、 水塔、 道路、 桥梁、 隧道、 水坝等。
根据建筑物的用途， 通常可分为生产性建筑和非生产性建筑两大类。
前者包括工业建筑和农业建筑， 后者包括居住建筑和公共建筑。
③其他附着物（Fixtures）
其他附着物由相关法律予以界定。
如美国有关法律规定， 一旦某动产（Personal Property）
被视作附着物， 则该动产在法律上将被看作土地的一部分， 无论该动产原来属于谁， 都将归土地所有者所有。
那么在什么条件下， 动产才可被视作附着物呢？ 美国的判断准则是动产所有者是否有此意愿。
例如， 土地所有者和承租人在契约中约定， 承租者在所承租的土地上建造的附属车库（Automobile Garage）
可以在租约到期前拆除移走， 则该车库为承租者的动产而不属于附着物； 若契约约定不能拆除， 则该车库将被视为附着物而为土地所有者所有。
但若某些依附于土地或建筑物的动产， 移动时必然会对土地、 建筑物或该动产本身 造成很大损害， 则无论该动产所有人是否有此意愿， 该动产都被视作附着物， 如给排水管道、 电力、 热力系统等。
另外， 不动产业主为提高其不动产的价值和功能， 在地上建造的庭院、 花园、 假山、 栅栏等， 也是附着物。
（2）
不动产权益
不动产权益是指由法律设定的不动产各种权利（包括各自权能及范围界定）
， 以及享有这些权利所能获得的利益或收益。
从历史上看， 各国财产权利的设置都是通过法律制度规定的， 并受到各国法律的保护。
其中涉及不动产权利的， 主要是民法中对物权创设的规定。
许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了 罗马物权法， 即在所有权（自物权）
上设定他物权， 包括用益物权和担保物权， 如使用权、 居住权、 地上权、 地役权、 抵押权、 质权、 留置权、 典权等， 有的还设置了 具有债权性质的租赁权。
英美法系国家虽然更注重案例判据， 但对各种不动产权利也有相应的法律判断准则， 而且权利界定似乎更加准确合理。
二、 不动产特性
不动产本身所具有的特性， 使得不动产市场和一般商品市场、 不动产价格和一般商品价格有很多不同点。
从本质上看， 不动产的基本特征是不可移动性， 它是由土地的自然特性所决定的， 因此， 不动产特性主要取决于土地特性。
另一方面， 不动产作为一种财产， 体现的是人们之间的社会关系和经济关系， 所以不动产特性也表现在社会经济特性方面。
1． 自然特性
（1）
不可移动性
不可移动性指土地的地理位置固定， 不能移动。
固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。
它们虽然可以被拆除， 但拆除后就不再是建筑物， 或不再是原不动产的组成部分， 因此包括建筑物和其他附着物在内的不动产同样具有不可移动的特性。
（2）
耐久性
耐久性指土地不因使用或放置而损耗或毁灭。
从本质上说， 土壤和岩石虽然会流失或风化， 地形和地貌也会发生变化， 但土地本身却是永存的， 可供人类长久使用。
（3）
个别性
个别性指土地的异质性， 即任何两宗土地都存在一定的差异。
尽管两栋建筑物可以采用完全相同的建筑设计， 但也会因为它们各自所占土地的自然条件和坐落位置等不同而使这两宗不动产实质上并不相同。
此外， 假定两相邻地块其他各种差异可以忽略不计， 只是土地利用强度（容积率、 建筑密度、 建筑高度等）
的规定有所不同， 则两地块
会因产权人权益的不同而不同。
在极端情况下， 即使是同一宗土地， 也会因为设定他项权利后的权益发生变化而与此前的不同。
（4）
数量有限性
数量有限性指人类赖以生存的土地资源总量是固定不变和有限的。
土地是自然物， 不能被人类所创造， 相对于人类无限需求而言， 数量十分有限。
土地价格增加也不可能使土地自然供给总量增加， 所以土地的自然供给缺乏弹性。
另外， 良好区位条件的形成需要大量人力、 物力和财力的投入， 也需要比较漫长的时间， 而区位条件好的土地数量更为有限， 在这些位置建造的建筑物数量也十分有限， 从而使得占用这些十分有限的不动产必须支付更多的代价， 所以位置好坏对不动产价格具有特别重要的意义。
2． 社会经济特性
（1）
用途多样性
用途多样性指土地可根据人类需要用于多种不同用途， 如作为商业、 住宅、 工业、 农业用地等。
在一定条件下， 不同用地之间可实现相互转化。
如农业用地转化为商业、 住宅或工业用地等， 或工业用地转化为商业或农业用地等， 只要这种转化能够使土地资源得到更有效或更适宜利用， 或者为了满足人类对某种用地的急需。
同类用地也可在利用形式上发生变化， 如改变用地的利用强度和空间分布等。
此外， 不同用地还可实现空间交叉或并存， 如多功能建筑群用地和综合楼用地等。
（2）
涉及广泛性
涉及广泛性指不动产涉及到社会的各个方面， 容易对外界各方面产生影响， 但同时它也容易受到外界各方面的影响。
（3）
权益受限性
世界上没有任何财产权利是绝对的， 它们都会受到法律的制约。
尤其是不动产， 由于它的涉及面非常广泛， 因此权益更易受到限制。
在美国， 政府为了维护公共利益， 通过实行以下权利对不动产权益加以限制。
①征用权（Eminent Domain）
。
是联邦政府和州政府的一种固有权利， 现已授权给政府部门和私营公用事业公司行使。
政府为了公共利益的需要， 无需取得业主同意， 有权征用私人的不动产， 但需对业主进行补偿， 征用权的行使也必须执行法律程序， 征用目的应是为了用于公共设施。
我国法律也规定， 国家为了公共利益的需要， 可以征用农民集体所有的土地。
②警察权（Police Power）
。
是政府为了给社区提供公共健康、 安全、 道德、 和一般福利而对利用不动产加以规范和进行限制的权利。
州立法机构经常将该项权利分级授予县、 市、 村各级政府机构。
警察权的行使通常包括制定土地细分规则、 分区制、 建筑规范、 环境保护法规等， 分别对公共用地要求， 各种用地的形状、 方位和最小单元面积， 土地功能分区利用， 建筑设计和施工， 环境保护等作出具体规定。
类似我国城市规划等相关法规对土地用途、 土地使用强度、 绿化、 建筑标准和环保等作出的规定。
③征税权（Taxation）
。
州政府和地方政府为了增加社区福利， 可以在必要时提高不动产税收。
在我国也设有类似的权利。
④无继承人财产充公权（Escheat）
。
是政府对土地私有业主的一种限制。
当土地所有者死亡， 没有留下有效遗嘱或没有继承人， 也没有对其财产的合法原告和请求人， 则其不动产将被自动转为州政府或县政府的财产。
除此之外， 政府还针对外部性问题对不动产权益制定了一些限制性规定。
如不动产业主在利用其不动产时不得损害他人的利益； 共有不动产的正当占有人有责任维护其他共有产权人的合法利益， 不得因自身行为不当引起共有不动产的价值损失； 不动产的受让人应按转让或承租合约利用不动产， 同时也必须服从政府为维护公共利益所制定的法规； 不动产业主有为他人提供地役权的义务； 不动产业主有责任对其不动产进行维修和保养， 不得对他人人身和财产造成损害等。
（4）
难以变现性
由于不动产价值高、 不可移动和个别性， 使得同一宗不动产的交易不可能很频繁。
一宗不动产的单价少则每平方米数百元， 多则数千元甚至上万元； 总价少则数十万元， 多则数百万元、 上千万元， 甚至数亿元也不足为奇。
同时， 一旦购买不动产， 由于它不像动产那样可以自 由流动， 所以必须承担未来区位条件变化和政策影响的风险。
不动产价值越高， 风险相应也越大。
此外， 不动产的个别性使得它所面对的购买群体范围相对较窄。
不动产价值越高， 购买群体范围也越窄。
因此， 当不动产需要出售时， 往往需要花费相当长的时间来寻找合适的买方和进行讨价还价， 因而变现比较困难。
否则， 只有采用相当幅度降价的方式， 才可能实现快速变现。
（5）
保值增值性
由于不动产具有耐久性， 土地可长久使用， 建筑物价值自然损耗时间也很长， 且可进行维护保养和改良投资保持或增加其价值， 因而可以抵御通货膨胀的影响。
即不动产的交换价值可随货币贬值而增加， 从而表现出保值和增值性。
又因为不动产具有稀缺性和涉及广泛性， 稀缺程度随人口和经济增长等引起的需求增加而增加， 从而导致不动产增值； 而外部投资产生的正效应也可使不动产增值。
三、 不动产分类
1.
按用途分类
按用途划分， 不动产主要可分为以下 10 类。
（1）
居住用途：
包括普通住宅、 公寓、 别墅、 集体宿舍等。
（2）
商业用途：
包括零售商店、 购物中心、 超级市场、 批发市场、 贸易场所等。
（3）
办公用途：
包括经营性的商务办公楼， 如金融、 保险大厦， 电话、 电信大楼等； 也包括政府行政办公楼等。
（4）
服务用途：
包括宾馆、 旅店、 饭店、 度假村、 招待所、 酒店、 餐馆、 快餐店、酒吧、 咖啡店、 食堂、 菜场、 浴室、 理发店、 加油站等。
（5）
文化娱乐及休闲用途：
包括图书馆、 博物馆、 文化馆、 展览馆、 音乐厅、 影剧院、 游乐场、 娱乐城、 康乐中心、 夜总会、 体育馆（场）
、 游泳馆（池）
、 高尔夫球场、海滩、 滑雪场、 风景名胜等。
（6）
医疗用途：
包括医院、 疗养院、 急救中心等。
（7）
工业和仓储用途：
包括工业厂房、 车间、 料场、 矿山、 仓库、 以及直接为工业生产配套服务的厂内办公场所等。
（8）
农业用途：
包括农用地、 农场、 林场、 畜牧场、 谷场、 果园、 水利设施等。
（9）
特殊用途：
包括火车站、 汽车站、 机场、 水上客运站、 大中小学设施、 托幼设施、 实验楼、 部队营房、 教堂、 寺庙、 墓地等。
（10）
综合用途：
包括两种或两种以上用途的不动产。
2.
按是否产生收益分类
按是否产生收益划分， 不动产主要分为以下两类。
（1）
收益性不动产：
指能直接取得市场租金或其他经济收益的不动产。
上述商业用途不动产、 经营性办公用途不动产、 服务用途不动产、 医疗用途不动产、 工业和仓储用途不动产、 农业用途不动产大多属收益性不动产； 按市场价格收费的文化娱乐及休闲用途不动产通常也是收益性不动产； 此外， 在市场上出租的所有不动产都是收益性不动产。
（2）
非收益性不动产：
指不能直接取得经济收益的不动产， 泛指除收益性不动产以外的所有其他不动产。
如只能自用的住宅、 政府办公楼、 部队营房、 教堂、 寺庙等。
对于公益性机构中的不动产， 如文化娱乐设施和学校设施等， 即使这些机构收费， 但所收费用只是为了维持自身收支平衡， 并不包含不动产取得的收益， 则这些不动产也是非收益性不动产。
第二节
不动产价格
一、 不动产价格概念
对于不动产估价而言， 主要是从量上把握不动产的交换价值， 因此可将不动产价格定义为：
不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
此定义有...