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房地产市场风险及对策
我国第一批经过国务院的批准的开放城市有十四个，其中就有温州。三十多年改革开放地方的风风雨雨一路走来，一个特殊的“温州模式”在全国范围内都享有盛誉，这是一种以民营经济自由发展为主的模式，鼓励民营经济的发展。在民营经济中，有一个起到了中流砥柱作用的产业即房地产业，而在温州，房地产业的发展更是发挥了“温洲模式”的特点。旧城改造与新城开发是温州政府一个主要的号召，这为房地产业的发展提供了大量的机会。而民间资本的活跃发展给房地产业的市场创造了巨大的动力。甚至是近些年，国家的宏观调控控制房价的背景之下，温州的房地产业市场依旧火爆异常，在二线城市中处于一个绝对优势的地位，除此之外，全国房地产业最为关注的城市之一就是温州。如何去评价温州的房地产业可以说是“百家争鸣”，支持和反对的声音并行。但无论如何，剖析温州的房地产市场对于全国范围内的房地产业都具有重要的借鉴意义。现如今，国民经济正处于飞速发展的阶段，而房地产业仍然在这当中属于支柱产业。房地产业的发展对于推动经济的发展甚至是转型升级都具有重要意义。初步估计，以 GDP 的角度出发，房地产业对于 GDP 的贡献巨大，房地产开发投资所占的比重接近15%。对国民经济的直接贡献可谓是十分巨大了。如果从行
业的相关性来看的话，房地产业相关行业即建筑、装修、材料这些行业受到了房地产业的影响，间接助力经济发展。在“十三五”的规划建议中明确指出：到 2020 年国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。相对于房地产业的发展来说，供给侧改革的意义就在于可以让市场的供给更加有效，形成一种可以消化库存又能持续提供需求的模式。而关于供求关系方面，每个地区都有不同的特点，需要根据自身的特点去解决当地市场的问题。就比如说一线城市，在多数情况下还是供不应求的状态，所以扩大土地的供应规模，灵活化现有的存量，平衡房价的上涨更适合于其产业发展。再者，住房租赁市场是一个扩大供给和拓宽房源的非常重要渠道。而对于大多数的三四线城市来说，就应该控制土地供应的规模。
(一)发展现状。温州市房地产业一直处于高速发展的阶段，尤其是不久前几年时间内，比如 1998 年到 2006 年这仅仅七年时间，温州房地产开发投资从 39 亿元增加到了 136亿元，年均增长达到了％，全市 GDP 中近 11%都是房地产投资、全市第三产业中占到了％、全社会固定资产投资中占到了％。温州市的房地产开发额从 2000 年的 55369 万元到2015 年的 7662865 万元，增长额从%到%。然而，由于全国范围内的房价迅速增长，国家宏的观调控也在逐渐加大力
度，这很大程度上遏制了商品房的投机行为。为此，温州的房地产业受政府宏观调控的影响，同时又存在着资金短缺以及土地从严的问题，至此，温州的房地产业发生了巨大的变化，开发投资的数量明显减少，房地产开发的面积也在逐步缩减。但是商品房销售的面积和竣工面积却仍然处于上升阶段。近几年来，旧城拆迁货币安置在力度上并不明显，况且，旧城中心区在四平方公里范围之内 90%以上的项目都是安置房，而商品房的数量却并不多。这样的现象就导致了温州的房地产市场上出现了有市无房这样的供求问题。这样的现状，引发了温州的房地产业开发商的自我思考，开始审视自己的现状以及将来的方向。许多开发商开始尝试企业的战略转型，有不少选择转型商业地产。多数开发商考虑到未来的利益关系，选择对于商业房产进行投资，由此可见，高端化的商业地产也在逐渐形成。(二)走势分析。在温州，房地产的消费者在历经长时间的动荡局势和经历了长期的焦躁情绪后，一步步走向了成熟。在很久之前，住房短缺的问题较为严重，房源可以说是十分稀缺，有很大一部分的消费者盲目从众，购置了许多房产，但是房源在逐渐增多，许多期房竣工，消费者在选择上有了更大的空间，不再同过去一样，而是更关注于房产发展趋势来选择购房。从温州的发展形势，经济变化，生活特点和消费者心理，大致估计温州房产市场的发展趋势。其一是住宅的模式会有所改变，不再和过
去的传统住宅模式相同，智能化的住宅逐渐占据主流位置。温州市的人口近年来有着不小的变化，人口流动量在逐渐加大，这就导致了安全问题的出现，许多温州市民开始重视安全住房的问题。居住安全的问题已经成为了购房者关注的一个主要问题，亦是首选条件之一。同时，小区的智能 2017年第 11 期下旬刊时代金融，2017 化也收到了广大消费者的关注，成为一个重要的购房考虑因素。其二，城镇的房产也有向周边郊区扩展的趋势。在城镇地区，地价一直处于较高的价格水平。虽然城镇地区拥有便利的交通，齐全的公共设施等等优势，但是居住环境的费用十分高昂，这就让很大一部分人难以靠工资负担这一部分的费用。更何况随着城市的发展，环境污染，噪声污染等等问题随之而来，居住者的舒适程度也逐年下降。随着人们越来越关注住房的舒适度，对于环境的要求越来越高。许多成功人士考虑到环境和价格因素，趋向于选择郊区地区。郊区地区的价格相对更低廉，而且在环境上比城镇地区更优，适合于放松养生。郊区地段的住宅受到了各界人士的青睐，所以郊区地段的房产有着很大的潜力。最后一点，置换购房热也将越来越走入平常生活。我国的政府的宏观调控作用逐渐发挥出来，房价趋于稳定，不再高不可攀，多数普通消费者的购房时机即将到来，预计在两到三年间会进入成熟阶段。
温州的房地产发展迅速是有目共睹的，但是在发展的
过程中也存在者各种各样的问题，面临着诸多风险。这些风险会给温州的房地产业发展带来不小的影响，所以分析温州市房地产的市场风险对于温州的房地产发展有着重要的意义。(一)前期过热的房价下行较快。房地产业在开发的资金问题上一直存在着不小的问题，毕竟再好的企业也难为无米之炊。政府的宏观调控让商业银行的贷款条件更为严格，房地产业的资金来源遭到了限制，这就使得房地产企业的资金更为紧张，土地的“疲软”又恰逢房价的攀升，这就让房价下行的压力不仅存在还愈演愈烈。2013 年，商品房房源供应大幅增长，限购的政策大力实行，贷款受到限制等等问题的逐渐出现，根据温州市住建委的数据：2014 年上半年市区新建商品住房销售均价继续下行，为万元/平方米，同比下降%，环比上升。根据温州市统计局发布的最新数据显示：与去年同期相比，温州市新建住宅价格指数、新建商品住宅价格指数，以及二手住宅价格环比指数继续下降，在 70 个大中城市中，温州住宅价格的降幅是最大的，在新建商品住宅、二手住宅价格方面，其排位也是最末的。(二)库存商品住房消化压力加大。在供需关系上的问题一直备受关注，这是由于土地的存量不足所导致。政府的土地储备量不足，制约了房地产业的继续发展。1999 年是温州的土地储备的初始年，征用、置换、回收等方式是主要的方式。温州市住建委的相关统计显示：截止到 14 年年中，全市累计待售商品房 37163
套，建筑面积万平方米。其中商品住房 9780 套；建筑面积万平方米。而 13 年 1 月至 14 年 4 月，已经出让的土地，年内将会上市的项目有 21 个，面积可能将达到万平方米。商品房的价格上涨过于迅速，加剧供需矛盾。从 1999 年到现在，全市商品房价格年均增长％以上。房价和内地的中小城市相比处于一个相当高的水平，市场的供需矛盾愈演愈烈。(三)房地产市场呈现结构化、差异化特点。在房价的方面，温州的房价因为宏观调控有所下降，然而，房地产市场的结构性特征十分明显。我们可以从这些方面发现：其一是物业管理，限购政策的影响，让温州的住房市场受到较大的震动。而那些商业地产例如写字楼等所受到的影响却相对较小。其二，在住房的户型问题上，因为受到了强制的要求，主要的销量都集中在 90 平米以下的住宅，而传统意义上的大户型却因此受到限制了。最后，温州市区的商品房成交量日趋下降，反而是郊区的成交量还有所上升。根据有关数据 13 年温州市一手房的成交量当中，市区仅仅只占有了%，而有约66%左右的成交量来自乐清等等郊区。(四)与房地产业紧密相关的民间借贷和金融风险逐渐暴露。对于温州的投资者而言，金融杠杆的灵活运用实在投资中十分重要的一个步骤，除了有一部分的自有资产以外，都需要依靠银行的贷款和民间资金的筹集。假使温州的房地产市场出现下调，很大程度上会影响到银行的贷款和民间资金的筹集，金融风险就会显
现其负面影响。具体的表现可以从以下几个方面看出：其一就是不良贷款的量会急速上升。13 年年末，全市的不良贷款达到了 320 亿元。由于不良贷款的处置力度在不断加强，名义上的不良贷款上升率得到了有效的控制。14 年年初不良贷款 323 亿元，比去年同期增加 60 亿元。其二就是民间的借贷引发的金融纠纷事件急剧增加。据市中院数据显示：12 年至 13 年，全市法院受理民间借贷案件 27764 件、涉案金额亿元；金融借款合同纠纷 14407 件，涉案金额亿元。仅鹿城区法院查封的房产就达 1000 多套。此外，温州法院自 13 年开始试点抵押房产网上拍卖，截至年底，即已公告拍卖 1718套，成交金额亿元。
(一)房地产调控政策要顺应市场经济规律。在市场经济的发展过程中，总是不可避免的会遇到一些产品过剩的问题，比如在房地产业就存在着阶段或者局部的产品过剩现象。温州市的房地产市场也存在着短时间内的供给过剩现象，与此同时，投机投资的问题也存在着。所以如果只是简单将房地产业发展的状况和经济发展的趋势相互牵制，或者对于房地产的不景气会影响经济发展过分的担忧而不注意控制房价的问题，放松房地产业的宏观调控和配备的设施，虽然在短期可以看到一些供求问题上的解决势头，甚至在GDP 上也会提升速率，但是从根本上来看，对于长期存在的过剩问题起不到任何作用，所以在房地产的调控问题上，需
要遵循市场的规律。(二)国家对房地产市场的调控应把握趋势和方向。国家政府对于房地产市场应该发挥其宏观调控的作用，但是，在宏观调控的问题上，政府也要把握一个正确的趋势和方向。具体来说，就是在发展趋势上要提前制定出一个形式发展的底线，有基本的原则作为保障，在政策的问题上应该具有稳定的特点以及保持连续性。这样，房地产的发展才能一直处于一个正确健康的发展道路之上。当然地方政府要考虑到地方特性，在调控上应当适时且适度。(三)开辟新的投资渠道，引导民间投资方向。利率市场化进程需要政府逐渐推进，力度有待加强，这就意味着，现有的民间资本仍然需要更进一步的宽松政策支持，要鼓励和引导这些民间资本进入各行各业，不仅仅是房地产这一个行业。再者，投资房地产也的形式与方向也可以仰仗于民进资本的促进。在不仅的将来，投资的方向可以是多方面的，商业地产或者是基金信托代表的房地产证券化产品也将进入投资者的考虑范围。(四)用现代金融投资平台取代民间借贷，规避金融风险。温州的房地产市场曾经因为市场调整影响到了民间借贷，甚至于产生了民间借贷的危机。这就说明，民间借贷向来是以血缘或者亲友的关系为纽带，一旦打破这种关系，转为陌生人之间的利益关系，在信用上就面临很大的问题。而随着现代化的发展，在未来，现代的金融服务不断完善，金融平台的陆续建立，传统的民间借贷的劣势将被弥补，在借
贷上的风险会得到很好的控制，甚至有避免的可能。
[1]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007. ?
[2]谭政勋.王聪.房价波动、货币政策立场识别及其反应研究[J].经济研究,2015. ?
作者:朱慧敏 周秝宸 单位:温州商学院 ?
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